Đầu tư vào các khu vực nội địa châu Âu rõ ràng không thuận lợi bằng việc đầu tư vào Anh và Mỹ, vì vậy kỳ vọng của Dương Văn Đông cũng không cao lắm. Hướng đi chính trong tương lai là phải tận dụng những thời điểm mà một số doanh nghiệp gặp khủng hoảng để tham gia đầu tư; nếu không, gần như sẽ không có cơ hội nào cả.

Trong lĩnh vực này, Nhật Bản đã đóng vai trò quan trọng – từ ngành ô tô, thiết bị gia dụng, công nghiệp nặng cho đến ngành đóng tàu, sự cạnh tranh của họ đã gây ra những tổn thất lớn cho nhiều đối thủ châu Âu và Mỹ; ngành đóng tàu châu Âu gần như đã sụp đổ, còn các ngành ô tô và thiết bị gia dụng cũng bị ảnh hưởng nặng nề.

Tiếp theo, chỉ cần chờ đợi thời cơ thích hợp là được.

Điều duy nhất đáng tiếc là Dương Văn Đông không quá am hiểu về lịch sử châu Âu, nên không nhớ được những doanh nghiệp châu Âu nào đã gặp khủng hoảng vào những năm 80. Tuy nhiên, anh ta vẫn biết rõ những doanh nghiệp nào sẽ mạnh mẽ trong tương lai; vì vậy, nếu những doanh nghiệp này gặp vấn đề, có thể anh ta sẽ có cơ hội tham gia đầu tư.

Nếu thực sự không có cơ hội nào, thì cũng không sao cả; chỉ cần đầu tư vào các khu vực như Anh, Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc và Đông Nam Á là đủ rồi.

Trong vài ngày tiếp theo, Dương Văn Đông cùng gia đình đã đi du lịch qua một số thành phố ở Đức.

Khi tháng 12 đến, Dương Văn Đông cùng gia đình trở về Hồng Kông, kết thúc chuyến đi châu Âu kéo dài hơn nửa tháng.

Chuyến đi này cũng mang lại nhiều kết quả tích cực: anh ta đã thành công trong việc đầu tư vào ARM và Mercedes-Benz. Mặc dù tỷ lệ đầu tư vào hai công ty này vẫn chưa được xác định rõ, nhưng mọi việc về cơ bản đã được giải quyết ổn thỏa. Còn đối với SAP, nếu thành công thì tốt, còn không thì cũng không sao cả; loại công ty cấp độ này ở Thung lũng Silicon của Mỹ thực sự rất nhiều, và sau này vẫn sẽ có nhiều cơ hội tương tự.

Vào tháng 12 năm 1980, nền kinh tế Hồng Kông cũng đang phát triển mạnh mẽ; giá bất động sản đã tăng lên mức đáng ngạc nhiên.

Chẳng hạn, tòa nhà Golden Gate đã được Tập đoàn Evergrande bán lại cho Tập đoàn Jianing của Chen Songqing. Vào giữa năm, giá trị giao dịch chỉ là 1,12 tỷ đô la Hồng Kông, nhưng đến tháng 11, giá đã tăng lên thành 1,7 tỷ đô la Hồng Kông. Nếu tính theo diện tích, giá trị mỗi feet có thể lên tới 6.500 đô la Hồng Kông (tương đương hơn 60.000 đô la Hồng Kông mỗi mét vuông).

Giá nhà ở cũng tăng vọt theo; ở các khu vực ven đảo Hồng Kông, giá của nh

Quá nhiều hành động điên rồ đã khiến giá nhà ngày nay tăng vọt lên như vậy.

Ngày thứ 3, Dương Văn Đông đã mời Trịnh Chí Kiệt đến. Hai người vừa uống trà vừa bàn công việc: “Lão Trịnh, chúng ta còn lại bao nhiêu bất động sản không phải là loại cốt lõi nhưng chất lượng cao nữa?”

Công ty Bất động sản Trường Hưng đã hoạt động tại Hồng Kông trong 20 năm; thêm vào đó, Dương Văn Đông đã sử dụng vốn từ các lĩnh vực khác vào giai đoạn đầu và thành công trong việc nắm bắt được những cơ hội quan trọng, nên hiện tại họ sở hữu rất nhiều bất động sản.

Vì vậy, Dương Văn Đông đã phân loại những bất động sản này một cách hợp lý. Những khu đất ở Đảo Hồng Kông, các trung tâm thị trấn, cùng các cửa hàng đều thuộc nhóm bất động sản chất lượng cao; ngay cả trong thời gian khủng hoảng kinh tế, họ cũng không định bán chúng một cách tùy tiện.

Còn những khu vực khác thì họ có thể xử lý một cách linh hoạt hơn, đặc biệt là đối với các căn hộ. Công ty Trường Hưng không tham gia vào lĩnh vực cho thuê căn hộ, trừ những căn hộ cao cấp ở các khu vực trung tâm.

Trịnh Chí Kiệt trả lời: “Hầu hết số bất động sản không phải là loại cốt lõi mà chúng ta đang sở hữu đã được bán để thu về tiền mặt rồi. Chỉ còn một vài căn hộ thôi, vì chúng ta tự phát triển chúng, nên vẫn chưa bán hết.”

“Ừm, vậy bây giờ bạn còn bao nhiêu vốn mặt?” Dương Văn Đông hỏi.

Trịnh Chí Kiệt đáp: “Nếu tính cả tiền mặt, thì khoảng 3,6 tỷ đô la Hồng Kông. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn còn khoảng 800 triệu đô la nợ. Những khoản nợ này đều liên quan đến các dự án cụ thể, vì vậy tôi không định sử dụng vốn khác để trả nợ. Thay vào đó, chúng tôi sẽ tự thanh toán sau khi các dự án hoàn thành.”

“Tốt lắm, cũng khá ổn rồi. Suốt những năm qua, chúng ta đã kiếm được hơn 3 tỷ đô la tiền mặt, cùng với rất nhiều bất động sản, coi như là thành công lớn rồi.” Dương Văn Đông gật đầu nói.

Từ năm 75 đến năm 80, giá nhà ở Hồng Kông liên tục tăng lên; vì vậy, Dương Văn Đông tự nhiên đã cho phép Trịnh Chí Kiệt hành động một cách tự tin. Thêm vào đó, vào những năm 73/74, thậm chí là năm 67, công ty Trường Hưng đã mua lại rất nhiều khu đất trống với giá rẻ. Những khu đất này sau đó được phát triển mạnh mẽ, giúp họ thu về rất nhiều vốn.

Một phần lớn số tiền đó còn được đầu tư vào các bất động sản mà họ không định bán; những bất động sản này thực sự có giá trị cao hơn nhiều. Tuy nhiên, Dương Văn Đông không

Trong khi đó, giá nhà từ năm 1985 đến năm 1997 đã tăng gần gấp 10 lần. Một số khu đất có vị trí đẹp, một khi được bán ra thị trường, thì rất khó có thể mua lại được. Những người tin tưởng vào tương lai của ngành bất động sản Hồng Kông không chỉ có Dương Văn Đông mà còn rất nhiều người thông minh khác nữa; đặc biệt là sau khi Trung Quốc bắt đầu cải cách và mở cửa, Hồng Kông đã trở thành cây cầu nối giữa Đông và Tây, vì vậy nhiều người sẵn lòng chờ đợi và đầu tư lâu dài.

Tất nhiên, ban đầu để thúc đẩy việc đầu tư vào vàng, Dương Văn Đông đã riêng rẽ điều động một lượng vốn không Ít vốn, nhưng sau đó số tiền này đã được hoàn trả lại cho công ty bất động sản Chiang Hing.

Trịnh Chí Kiệt cười nói: “Vẫn là Dương Sinh chỉ huy tốt; tôi cũng chỉ làm theo yêu cầu của ông ấy mà thôi.”

“Ừm, còn với hai công ty Ho Wah Group và Kerry Town thì sao?” Dương Văn Đông hỏi tiếp.

Ho Wah Group là một công ty niêm yết trên sàn chứng khoán, trong khi Kerry Town đã được tư nhân hóa; cả hai đều thuộc sự quản lý của Chiang Hing, nhưng tài chính của họ vẫn độc lập.

Trịnh Chí Kiệt giải thích: “Về phía Ho Wah Group, trong những năm qua họ đã phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực bất động sản và đã thanh toán hết các khoản nợ trước đây; hiện tại họ có khoảng 1,5 tỷ đô la Hồng Kông tiền mặt và giá trị vốn hóa của họ đã đạt 7 tỷ đô la Hồng Kông. Còn Kerry Town cũng đã phát triển kinh doanh bất động sản trong thời gian gần đây, nhưng vì ban đầu họ đã vay nhiều tiền để xây dựng dự án Harbour City, nên hầu hết số tiền kiếm được từ bất động sản đều được dùng để trả nợ; hiện tại họ chỉ còn khoảng 300 triệu đô la Hồng Kông tiền mặt mà thôi.”

“Tình hình của Ho Wah Group rất tốt, hãy tiếp tục duy trì như vậy,” Dương Văn Đông nói. “Còn về Kerry Town, vì họ không còn nợ nần nữa, vậy thì khoản tiền thuê hàng năm từ dự án Harbour City, chẳng phải là một nguồn thu nhập tiền mặt ổn định sao?”

Trịnh Chí Kiệt cười đáp: “Đúng vậy, kinh doanh của Harbour City rất phát triển; lượng khách du lịch nước ngoài đến đó cũng rất đông, và tiền thuê cũng đang liên tục tăng lên. Trong tương lai, chỉ riêng dự án này thôi cũng có thể vượt qua nhiều công ty blue-chip khác.”

“Được rồi, hãy tiếp tục phát triển theo kế hoạch đã định,” Dương Văn Đông gật đầu và nói. “Sau này, đừng phát triển thêm các dự án bất động sản mới nữa; hãy từ từ bán hết những tài sản có thể bán được, và sau đó các công ty này chỉ cần tập trung vào việc thu tiền thuê từ các dự án hiện có là được.”

Không chỉ có Kowloon Tong, mà cả tập đoàn Hopewell và chính công ty bất động sản Cheung Hing cũng sở hữu rất nhiều cửa hàng, các khu bất động sản khác… Những khoản thu nhập từ tiền thuê nhà này là nguồn lợi nhuận tiền mặt ổn định trong thời gian dài. Mặc dù không bằng Shanghai Port City, nhưng cũng không hề thấp; đây cũng chính là loại tài sản được các ngân hàng ưa chuộng để thế chấp. Vì vậy, những công ty liên quan đến những tài sản này dường như sở hữu rất nhiều bất động sản, nhưng việc huy động vốn cũng khá dễ dàng.

“Được rồi, Dương Sinh.” Trịnh Chí Kiệt lại hỏi: “Dương Sinh, ông nghĩ rằng ngành bất động sản ở Hồng Kông đang gặp khó khăn phải không?”

“Khó nói lắm, nhưng tôi cho rằng giá nhà hiện nay đã vượt qua giới hạn của đa số người dân bình thường ở Hồng Kông rồi.” Dương Văn Đông lắc đầu nói: “Bản chất của giá nhà chính là xem có bao nhiêu người sẵn lòng và có khả năng chi trả mức giá cao nhất; một khi vượt qua giới hạn đó, giá nhà sẽ sụp đổ ngay lập tức.”

Dù là ở đâu đi nữa, bản chất của ngành bất động sản cũng đều giống nhau. Ngay cả những khu bất động sản cao cấp ở Trung tâm thành phố, thực chất vẫn là người dân bình thường mới là những người phải trả giá; bởi vì những người thuê những khu bất động sản này, hoạt động kinh doanh của họ đều liên quan đến người dân bình thường thông qua vô số mối quan hệ ẩn giấu.

Tất nhiên, một số công ty nước ngoài hoạt động trên thị trường đại lục chỉ là thiểu số; nhưng sau khi giá bất động sản sụt giảm mạnh, việc đầu tư của họ cũng sẽ giảm theo, lý do cũng tương tự.

Trong lịch sử, vào giữa năm 1981, giá nhà ở Hồng Kông đã bắt đầu giảm xuống một cách chậm rãi; tuy nhiên, nhờ sự đầu tư liên tục của nước ngoài, giá nhà và giá cổ phiếu không gặp phải sự sụp đổ nghiêm trọng như vào năm 1973. Nhưng đến tháng 9 năm 1982, sau khi các cuộc đàm phán giữa Trung Quốc và Anh thất bại, giá nhà đã bỗng nhiên sụp đổ.

Hiện nay, nhờ sự tồn tại của Tập đoàn Cheung Hing, ngành xuất khẩu của Hồng Kông đã tăng lên đáng kể; đồng thời, cũng xuất hiện thêm hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn việc làm với mức lương trung bình cao, làm tăng sức mua nội địa và thúc đẩy ngành bất động sản mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, Dương Văn Đông cũng không thể đảm bảo rằng giá nhà trong tương lai sẽ diễn biến như thế nào; có thể sẽ giống như trong lịch sử, hoặc cũng có thể sẽ sụp đổ trước tháng 9 năm 1982… Dù sao thì sự kiện năm 1973 c

Trịnh Chí Kiệt gật đầu nói: “Cũng có khả năng như vậy; ngay cả những nhân viên cấp trung trong công ty chúng ta cũng không đủ khả năng mua được nhà ở Hồng Kông, huống chi là những người bình thường khác.”

  “Những điều này không phải chúng ta có thể can thiệp được, thôi kệ đi.” Dương Văn Đông nói: “Ngoài ra, hãy yêu cầu Ngân hàng HSBC siết chặt các khoản vay mua nhà dành cho cá nhân, kể cả đối với nhân viên trong công ty chúng ta; đồng thời hãy hủy bỏ tất cả các chính sách hỗ trợ mua nhà hiện có, để tránh việc có người trong công ty rơi vào tình trạng khó khăn.”

  Ngân hàng HSBC cũng thuộc sở hữu của ông, vì vậy vào lúc này, ông tự nhiên phải nhắc nhở họ để tránh những khoản nợ xấu quá lớn.

  Ngoài ra, cần phải cố gắng ngăn chặn những nhân viên của mình không tiếp tục mua nhà với giá cao; bản thân tập đoàn cũng đã chuẩn bị sa thải một số nhân viên, và nếu nhiều người vẫn tiếp tục mua nhà với giá cao, thì khi họ bị sa thải, điều đó sẽ dễ dàng gây ra những xung đột. Hơn nữa, sau bao năm làm việc cho mình, ông cũng coi đó như một cách để giúp đỡ họ.

  Tuy nhiên, đây cuối cùng vẫn là quyết định cá nhân của họ; ông không thể can thiệp được, chỉ có thể không khuyến khích và không hỗ trợ họ nữa thôi. Còn nếu những người này đi vay từ các ngân hàng khác, thì ông cũng không thể làm gì được.

  “Được rồi, tôi sẽ liên hệ với Hà Sinh.” Trịnh Chí Kiệt đáp lại, sau đó hỏi thêm: “Dương Sinh, trong công ty chúng ta cũng có rất nhiều công nhân xây dựng; phần lớn là những người được thuê ngoại bộ, nhưng cũng có một số là nhân viên trực thuộc công ty và đều có năng lực chuyên môn. Nếu toàn bộ hoạt động kinh doanh của chúng ta bị dừng lại, thì những người này sẽ ra sao? Chúng ta có nên tiếp tục duy trì việc trả lương cho họ không?”

  “Không thể không duy trì việc trả lương cho họ; nếu không, tình hình sẽ trở nên rất phức tạp, đặc biệt là đối với nhóm công nhân làm việc tại khu vực Kim Môn.” Dương Văn Đông suy nghĩ một lát rồi nói: “Hãy gửi họ đến thành phố Thâm Hải đi; bắt đầu từ năm tới, tôi cũng dự định đầu tư mạnh mẽ vào lĩnh vực bất động sản ở đó. Trước đây, tôi đã yêu cầu xây dựng mỗi căn Tòa Nhà Văn Phòng tại bốn khu đặc biệt… Có tiến triển gì chưa?”

  Khi bốn khu đặc biệt được thành lập, mặc dù Dương Văn Đông biết rằng thành phố Thâm Hải sẽ có tiềm năng lớn nhất trong tương lai, nhưng ông cũng không thể bỏ qua ba khu đặc biệt còn lại; v

Trịnh Chí Kiệt nói: “Tất cả đều đang trong quá trình xây dựng rồi. Tốc độ phê duyệt ở bốn khu đặc biệt đều rất nhanh; chỉ vài ngày là đã nhận được đất đai, việc thiết kế cũng vậy thôi. Họ sử dụng các đội ngũ kỹ thuật địa phương để thực hiện công việc, và vì có lợi nhuận từ ngoại tệ nên họ rất có động lực.”

  “Ừm, một tòa nhà nhỏ thì thực sự không cần thiết kế quá phức tạp. Nhưng sau này, khi chúng ta đầu tư quy mô lớn hơn vào đại lục, thì chúng ta sẽ cần đến những chuyên gia kiến trúc từ Kim Môn. Việc điều họ đến đó là giải pháp hoàn hảo nhất.” Dương Văn Đông nói tiếp: “Hơn nữa, số vốn hàng tỷ đô la Hồng Kông mà bạn đang nắm giữ cũng có thể được sử dụng để đầu tư vào đại lục.”

  Trịnh Chí Kiệt ngạc nhiên và hỏi: “Hàng tỷ đô la à? Đó quá nhiều rồi, phải không? Ngay cả bốn khu đặc biệt, tổng sản phẩm hàng năm của họ cũng chỉ khoảng vài tỷ đô la mà thôi…”

  “Tôi biết, tôi cũng không yêu cầu bạn phải đầu tư hết số tiền đó trong một năm.” Dương Văn Đông lắc đầu và nói: “Hơn nữa, mục tiêu của tôi không chỉ giới hạn ở bốn khu đặc biệt; chúng ta còn muốn đầu tư vào các thành phố lớn như Yên Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu nữa… Khách sạn Four Seasons do bạn quản lý đang gặp khó khăn trong việc phát triển ở nước ngoài; vì vậy, lúc này chúng ta nên xem xét đầu tư vào lĩnh vực khách sạn tại đại lục.

  Điều kiện kinh tế ở các khu đặc biệt vẫn còn hạn chế, nên chưa thể chịu đựng được quy mô của khách sạn Four Seasons; nhưng các thành phố như Yên Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu thì hoàn toàn phù hợp.”

  Four Seasons được định vị là loại khách sạn cao cấp; vì vậy, nơi mà khách sạn này được xây dựng chắc chắn phải là những đô thị lớn. Hiện tại, bốn khu đặc biệt vẫn chưa đủ sức mạnh kinh tế để phục vụ cho mục tiêu này.

  Trịnh Chí Kiệt nhắc nhở: “Khi đầu tư vào các thành phố như Yên Kinh, chúng ta cần phải thực hiện theo hình thức hợp tác đầu tư.”

  “Tôi biết rồi; nếu cần hợp tác đầu tư thì cứ thế thôi. Trước hết, chúng ta hãy chọn những vị trí tốt, diện tích rộng một chút, rồi mới bắt đầu xây dựng.” Dương Văn Đông nói một cách thoải mái: “Tôi dự đoán rằng sau này, đại lục sẽ chấp nhận việc đầu tư độc quyền bởi vốn nước ngoài; lúc đó chúng ta có thể thu hồi lại nửa số cổ phần còn lại.”

  Đại lục đã bắt đầu cho phép đầu tư độc quyền bởi vốn nước ngo

Đồng thời, vào thời điểm đó, rất nhiều thành phố trong nước đang thiếu hụt khách sạn, vì vậy kinh doanh cũng khá thuận lợi. Trong lịch sử, những khách sạn được Hồ Dương Đông và những người khác thành lập đầu tiên thường chỉ mất khoảng bảy tám năm là đã hoàn vốn.

“Được thôi, tôi sẽ thảo luận với ông Tang.” Trịnh Chí Kiệt đáp lại.

Dương Văn Đông tiếp tục nói: “Ừm, ngoài ra, chúng ta cần tận dụng tối đa nguồn vốn từ ngân hàng. Có thể thử liên hệ với các ngân hàng trong và ngoài nước xem sao. Nguồn vốn của Hengsheng có thể không đủ; nếu chúng ta có thể tận dụng hiệu quả các công cụ tài chính, thì có thể xem xét việc xây dựng thêm khách sạn ở các thành phố lớn khác. Bạn hãy soạn thảo một kế hoạch đầu tư chi tiết cho tôi xem.”

Tiền từ ngân hàng thì nên sử dụng khi có thể mang lại lợi ích. Khi biết chắc rằng sẽ kiếm được lợi nhuận, việc sử dụng vốn ngân hàng mới giúp tối đa hóa lợi ích.

Trịnh Chí Kiệt cười nói: “Dương Sinh yên tâm, chúng tôi rất am hiểu về việc vận hành vốn đầu tư.”

“Ừm, được thôi. Hãy báo ông Tang Zhi biết rằng việc xây dựng khách sạn ở miền đất liền khá phức tạp; anh ấy nên đến tham quan dự án khách sạn White Swan đang được Hồ Dương Đông triển khai để học hỏi trước.” Dương Văn Đông nhắc nhở thêm.

Hồ Dương Đông thực sự gặp rất nhiều khó khăn trong việc triển khai dự án khách sạn White Swan, nhưng kinh nghiệm đó lại trở thành bài học quý báu cho các nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia vào thị trường khách sạn ở miền đất liền. Ông ta đang chờ đợi những sai lầm của họ để rồi học hỏi từ đó mà thôi.