“Ông chủ, nếu muốn phát triển nhanh chóng, thực ra rất đơn giản. Vấn đề lớn nhất của tập đoàn Vạn An chúng ta chính là thiếu vốn – điều này đã hạn chế đáng kể tốc độ mở rộng của chúng ta. Tôi xin đưa ra một ví dụ: vào tháng 3 năm 1975, tập đoàn Vạn An đã cạnh tranh với nhiều công ty bất động sản để giành một khu đất ở Wan Chai.

Lần đó, chúng tôi quyết tâm phải giành được khu đất đó, bởi mọi người đều nhận thấy giá trị của nó. Chúng tôi đã huy động được 50 triệu đô la Hồng Kông cho việc này; trong đó 30 triệu là tiền mặt của công ty, còn 20 triệu là số tiền ông nội của ông đã tự bỏ tiền ra trước, mà không hề vay mượn từ ngân hàng.

Kết quả là, giá bán cuối cùng của khu đất đó là 76 triệu đô la Hồng Kông, cao hơn nhiều so với số tiền chúng tôi đã huy động được. Nếu lúc đó tập đoàn Vạn An quyết tâm mua lại khu đất trước rồi mới vay tiền ngân hàng, chúng tôi hoàn toàn có thể tiếp tục cuộc cạnh tranh đó.

Thật đáng tiếc, lúc đó chúng tôi đã từ bỏ cơ hội đó. Còn những công ty bất động sản đã giành được khu đất đó thì nhờ vào nó, họ đã kiếm được rất nhiều tiền trong năm sau đó – khi giá nhà đã tăng cao so với năm 1975; tỷ suất lợi nhuận của họ thậm chí còn vượt qua mức gấp đôi.

Đây chỉ là một ví dụ trong số rất nhiều trường hợp tương tự mà tôi đã chứng kiến kể từ khi gia nhập tập đoàn Vạn An. Đó cũng chính là lý do khiến sự phát triển của chúng ta bị hạn chế.

Tất nhiên, phong cách đầu tư thận trọng như vậy cũng có những ưu điểm. Tôi xin đưa ra một ví dụ gần đây hơn: vào năm 1974, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng dầu mỏ, ngành bất động sản ở Hồng Kông bị ảnh hưởng nặng nề, giá đất và giá nhà đều giảm khoảng 30 đến 40%. Trong thời gian đó, nhiều công ty bất động sản có nợ nần chồng chất đã phá sản hoặc bị sáp nhập do đứt gãy chuỗi tài chính.

Nhưng tập đoàn Vạn An của chúng tôi, vì không có nợ nần gì, mặc dù lợi nhuận trong thời gian đó cũng giảm mạnh, nhưng vẫn không gặp phải nguy cơ phá sản hay thiệt hại nào cả; chỉ là lợi nhuận thu được trong hai năm đó ít hơn mà thôi. Vì vậy, chúng tôi đã vượt qua được khó khăn một cách an toàn.

Vì vậy, ông chủ ơi, nếu muốn phát triển nhanh chóng, cách đơn giản nhất chính là vay tiền ngân hàng để tăng cường nguồn vốn của mình. Chỉ khi có đủ vốn, chúng ta mới có nhiều cơ hội phát triển hơn.”

Nhưng việc mở rộng thường đi kèm với những rủi ro nhất định; chẳng hạn, hiện nay chúng ta cũng đang đối mặt với cuộc khủng hoảng dầu mỏ. Lần này, có vẻ như nó không ảnh hưởng trực tiếp đến ngành bất động sản, nhưng ai cũng không biết liệu trong tương lai sẽ không xảy ra một cuộc khủng hoảng bất động sản khác hay không.

Vì vậy, mọi thứ phụ thuộc vào quyết định của ông chủ. Dương Minh Dực đã trực tiếp bày tỏ suy nghĩ của mình.

Lâm Hoàng Nhân gật đầu; quả thực, tình hình của tập đoàn Vạn An hiện nay giống như những gì Dương Minh Dực đã nói.

Chẳng hạn, hiện nay phần lớn vốn của tập đoàn đều được đầu tư vào dự án ở Bắc Cạnh; ngoài ra, họ còn chi gần hai mươi triệu đô la Hồng Kông để mua 5,1 triệu cổ phiếu của công ty Qingzhou Yingni.

Hiện tại, số vốn có sẵn của toàn bộ tập đoàn chỉ còn vài triệu đô la Hồng Kông mà thôi. Đối với một tập đoàn lớn, số vốn như vậy thật sự rất khó để thực hiện bất kỳ dự án lớn nào.

Tuy nhiên, thực tế là tập đoàn Vạn An hoàn toàn có thể tận dụng lợi thế của mình để vay tiền từ ngân hàng và tiếp tục phát triển thêm nhiều dự án. Họ hoàn toàn có thể đồng thời triển khai hai, ba hoặc thậm chí nhiều hơn các dự án bất động sản cùng lúc.

Thay vì đầu tư một khoản vốn lớn vào một dự án duy nhất và phải chờ đợi lợi nhuận từ dự án đó mới có khả năng đầu tư vào những dự án khác, tập đoàn Vạn An hoàn toàn có thể làm được điều này.

Điều này cho thấy rằng, mặc dù phát triển ổn định có thể giúp giảm thiểu rủi ro đáng kể cho doanh nghiệp, nhưng nó cũng khiến chúng ta lãng phí đi nhiều cơ hội phát triển.

Còn về cuộc khủng hoảng bất động sản, nếu không có gì bất ngờ xảy ra, sau ba năm nữa, tức là vào năm 1982 – đặc biệt là sau khi một bà lớn tuổi ngã gục ngay trước cửa Đại hội trường – thị trường bất động sản ở Hương Giang sẽ lại một lần nữa trải qua một cuộc khủng hoảng nghiêm trọng.

Lần này, cuộc khủng hoảng bất động sản khiến giá nhà ở Hương Giang vào cuối năm 1982 giảm xuống 60% so với mức cao nhất năm 1981; đến năm 1983, thị trường hoàn toàn sụp đổ, gây ra những tác động vô cùng lớn.

Tuy nhiên, hiện tại vẫn còn ba năm nữa trước khi đến thời điểm đó; đủ thời gian để tập đoàn Vạn An phát triển mạnh mẽ.

Hơn nữa, đối với người khác, cuộc khủng hoảng bất động sản có thể là một thảm họa, nhưng đối với Lâm Hoàng Nhân thì đây lại là một cơ hội tuyệt vời. Nếu biết tận dụng tốt, ông

Và bây giờ, ông ấy sẽ phải giúp Tập đoàn Vạn An vươn lên một cách nhanh chóng, thay vì tiếp tục phát triển một cách chậm rãi và ổn định như trước đây; điều này không phù hợp với phong cách của Lâm Hoàng Nhân.

“Giám đốc Dương, hiện nay có những dự án bất động sản nào đáng để đầu tư không?” Lâm Hoàng Nhân tựa người vào lưng ghế và hỏi Dương Minh Dực.

“Theo những gì tôi biết, trong vài ngày tới, chính quyền Xiangjiang sẽ tiến hành đấu giá lại một số khu đất. Nếu ông quan tâm, tôi có thể gọi điện cho ban tổ chức đấu giá để họ gửi cho chúng ta thông tin chi tiết về các dự án đó; lúc đó ông có thể xem xét và lựa chọn.” Dương Minh Dực đưa ra gợi ý.

Dương Minh Dực đoán được suy nghĩ của Lâm Hoàng Nhân; có lẽ vị giám đốc mới này muốn đi theo con đường vay vốn để phát triển tập đoàn.

Đối với quyết định này, ông rất hoan nghênh; bởi chỉ có như vậy thì Tập đoàn Vạn An mới có thể phát triển nhanh chóng. Nếu vẫn tiếp tục theo đuổi phương thức kinh doanh cũ, khoảng cách giữa Tập đoàn Vạn An và các đối thủ khác trong lĩnh vực bất động sản sẽ càng lớn hơn.

Là tổng giám đốc của Tập đoàn Vạn An và đã làm việc tại đây gần hai mươi năm, ông rất yêu thích tập đoàn này. Tuy nhiên, việc tập đoàn sẽ phát triển như thế nào là quyết định của giám đốc, chứ không phải của mình – một nhân viên bình thường.

Lâm Hoàng Nhân gật đầu và nói: “Được, cậu hãy sắp xếp đi.”

Mười mấy phút sau, Lâm Hoàng Nhân nhận được thông tin chi tiết về các dự án đất đai được đem ra đấu giá. Lần này, chính quyền Xiangjiang chỉ đưa ra đấu giá bốn khu đất, nằm tại các khu vực Kowloon Tong, Kwai Chung, Chai Wan và khu vực được san lấp phía tây Mau Yau Tei.

Sau khi đọc thông tin về bốn khu đất này, Lâm Hoàng Nhân ngay lập tức loại bỏ khu đất ở phía tây Mau Yau Tei ra khỏi danh sách lựa chọn của mình.

Khu đất này có giá khá hợp lý trong cuộc đấu giá, vị trí cũng rất tốt; lợi nhuận chắc chắn sẽ không thấp. Tuy nhiên, sau khi thắng đấu giá, ông sẽ phải tự bỏ tiền ra để san lấp đất, sau đó mới tiến hành phát triển tiếp theo; quá trình này kéo dài quá lâu. Nếu Lâm Hoàng Nhân hiện có một lượng vốn lớn, ông hoàn toàn có thể tham gia vào dự án này, nhưng hiện tại ông không có!

Vì vậy, Lâm Hoàng Nhân đã chọn ba khu vực là Kowloon Tong, Kwai Chung và Chai Wan để xem xét phát triển các dự án.

Chai Wan thích hợp cho việc xây dựng các tòa nhà công nghiệp, trong khi Kowloon Tong thì phù hợp hơn với các công trình có mật độ thấp. Sau khi suy nghĩ kỹ lưỡng, Lâm Hoàng Nhân nhận thấy rằng Kwai Chung mới là khu vực có nhiều ưu điểm hơn cho sự phát triển.

Ưu điểm của Kwai Chung rất rõ ràng: kể từ những năm 60, khi cảng vận chuyển hàng hóa được chuyển đến khu vực này, lượng người qua lại ở đó cũng ngày càng tăng. Hơn nữa, Kwai Chung cũng là một trong những khu công nghiệp nổi tiếng của Hồng Kông.

Do đó, số lượng người làm việc tại Kwai Chung cũng rất đông. Hiện nay, các dự án bất động sản ở khu vực này đều bán rất chạy, vì có rất nhiều người có nhu cầu thực sự.

So với nhiều người dân bình thường, giá nhà ở trung tâm thành phố vẫn quá cao. Trong khi đó, Kwai Chung, nằm gần trung tâm Kowloon, lại có giá nhà không quá đắt, vì vậy nó trở thành mục tiêu của nhiều người thuộc tầng lớp trung lưu.

Có thể nói, nếu tập đoàn Vạn An giành được khu đất này ở Kwai Chung, thì sau khi các căn hộ được xây dựng xong, chắc chắn sẽ bán được ngay! Mặc dù vị trí địa lí của khu đất này kém hơn so với dự án ở North Point, nhưng so với đó, giá trị mỗi mét vuông đất cũng sẽ thấp hơn đáng kể.

Giá khởi điểm cho khu đất ở Kwai Chung là 10 triệu đô la Hồng Kông.

“Ông Yang, nếu chúng ta muốn tham gia đấu giá khu đất này ở Kwai Chung, thì khoảng bao nhiêu tiền là có thể giành được nó?” Lâm Hoàng Nhân hỏi.

“Theo kinh nghiệm trước đây, giá thành cuối cùng thường sẽ gấp đôi giá khởi điểm, tùy vào số lượng nhà đầu tư tham gia đấu giá và sức mạnh tài chính của họ,” Dương Minh Dực trả lời.

Gấp đôi à? Điều đó có nghĩa là chúng ta chỉ cần chi 20 triệu đô la Hồng Kông để giành được khu đất này – khu đất lớn gấp ba lần so với dự án ở North Point – thật là một lựa chọn tốt. Mặc dù giá nhà ở đây chắc chắn sẽ không cao như ở North Point, nhưng ưu điểm của nó cũng rất rõ ràng; quy mô khu đất lớn hơn nên tỷ suất lợi nhuận cũng gần như tương đương.

“Nếu chúng ta giành được khu đất này, lợi nhuận sẽ là bao nhiêu?” Lâm Hoàng Nhân tiếp tục hỏi.

“Dựa trên quy mô của khu đất này, chúng ta có thể hoàn thành việc xây dựng trong vòng ba đến bốn năm. Còn về lợi nhuận, điều đó sẽ phụ thuộc vào việc chúng ta sẽ bán nhà sau khi công trình hoàn thành hay bắt đầu bán ngay sau khi có thiết kế chi tiết… Sự chênh lệch về lợi nhuận giữa hai trường hợp này là kh

Bán nhà ở dự án thì có thể thu hồi vốn nhanh hơn, nhưng vì giá cả phải được ưu đãi một chút nên nó mới hấp dẫn được người mua; lợi nhuận có thể vào khoảng 30%, tức là kiếm được một số tiền không quá lớn. Tổng cộng chúng tôi đầu tư khoảng bốn năm mươi triệu đến năm mươi triệu đô la Hồng Kông, và lợi nhuận có thể đạt hơn mười triệu đô la Hồng Kông.

Còn nếu chúng tôi chờ đến khi công trình hoàn thành rồi mới bán, thì sẽ có rất nhiều yếu tố không chắc chắn. Chúng ta không biết sau hai ba năm khi công trình xong, giá nhà ở ở Hương Cảng có tăng lên hay không, liệu trong quá trình đó có xảy ra khủng hoảng bất động sản hay không. Nếu tính theo tốc độ tăng giá từ năm ngoái đến năm nay, thì sau ba năm, lợi nhuận của chúng tôi chắc chắn sẽ gấp đôi số vốn đầu tư.

Vì vậy, hiện tại đang là giai đoạn khủng hoảng dầu mỏ bùng phát, tôi cũng không thể dự đoán được tình hình sẽ diễn ra như thế nào trong tương lai. Nếu muốn chọn phương án an toàn nhất, thì cách tốt nhất là sau khi mua được đất, ngay lập tức bắt đầu thiết kế và quảng cáo để bán nhà ở dự án, nhằm thu hồi vốn càng nhanh càng tốt; như vậy thì chúng tôi sẽ không có khả năng thua lỗ.

Nhưng nếu trong vòng một hai năm tới xảy ra khủng hoảng bất động sản, giá nhà giảm mạnh, và vốn đầu tư của chúng tôi lại là vay nợ, phải trả gốc và lãi vào đúng hạn, thì dự án này không chỉ không mang lại lợi nhuận mà còn có thể dẫn đến thua lỗ nữa.” Dương Minh Dực đã nêu ra nhiều khả năng có thể xảy ra, giúp ông chủ Lâm Hoàng Nhân hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Lâm Hoàng Nhân gật đầu, ông đã đưa ra quyết định của mình. Theo những gì ông biết về lịch sử khủng hoảng bất động sản ở Hương Cảng, thì đỉnh điểm của cuộc khủng hoảng đã xảy ra vào nửa cuối năm 1982 đến năm 1983, còn lần này thì các dấu hiệu suy thoái đã bắt đầu xuất hiện từ nửa cuối năm 1981. Bây giờ là tháng 2 năm 1979, tức là chỉ còn lại hai năm rưỡi nữa thôi.

Thời gian thực sự rất ngắn; thậm chí có thể chưa kịp phát triển hết một khu dân cư thì khủng hoảng bất động sản ở đó đã bùng phát rồi. Nhưng tại sao lại phải nhất thiết xây dựng nhà cửa mới có thể kiếm tiền trong ngành bất động sản chứ?

Nếu trong vòng hai năm tới giá nhà sẽ tăng vọt, thì giá đất cũng sẽ tăng theo, và mức tăng của giá đất chắc chắn sẽ cao hơn nhiều so với giá nhà. Vậy thì tôi chỉ cần tích trữ đất là đủ rồi; biết đâu sau hai năm, việc bán đất cũng có thể mang lại lợi nhuận gấp đôi.

Còn vi